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律师介绍
    兰芳律师

    兰芳律师系上海锦天城(青岛)律师事务所的高级合伙人律师,主要业务领域为商事诉讼、股权争议解决、股权架构设计等公司类法律服务。从事律师职业17年,有着丰富的执业经验,荣获“青岛市司法系统先进个人”,系青岛市律协商事委员会委员、青岛市九三学社法制委员会委员。

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疫情影响下房屋承租人如何减损

来源:www.64mygsf.com作者:青岛股权律师 时间:2022-04-18

  疫情影响下

  房屋承租人如何减损

  当前,新冠病毒引发的肺炎疫情对社会经济生活产生了不同程度的影响,疫情对营商环境的影响,已经造成很多企业处于停产停业状态,甚至有些企业不堪冲击而面临倒闭,企业面临生存危机!但对于疫情的这种经济影响,需要我们客观理性地进行分析和评估,不能夸大,也不能低估。房屋租赁(商业经营)费作为企业经营成本的重要组成部分,由于疫情影响企业经营而使企业对房屋租金不堪重负,面临此问题,承租人应该如何行使权力以减轻企业负担呢?笔者将通过对法律的梳理,为企业减损提供参考。

  01有关法律规定

  根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定,此次疫情已经构成不可抗力,这与最高人民法院以往对待类似事件的态度是一致的。2003年非典疫情期间,最高人民法院就下发了《最高人民法院关于在防止传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》通知中规定,对非典造成的合同履行纠纷问题,可以适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定进行处理,即适用不可抗力条款解决合同纠纷所谓不可抗力是指,不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,因此新冠病毒引发的肺炎疫情已经构成不可抗力。

  02承租人权利维护

  根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项“因不可抗力致使不能实现合同目的”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任”之规定,不可抗力发生后,承租人有权根据不可抗力对租赁合同履行造成的影响程度行使权力:

  1、解除租赁合同;

  2、要求出租人减免租金。

  03行使权利的内容

  1、减免租金 并不是不可抗力一旦发生后,承租人就有权解除租赁合同,而是要根据不可抗力对租赁合同履行的影响程度来行使权力。商业经营的房屋租赁合同一般期限都比较长,而本次疫情虽然短期会造成承租人无法正常经营,但从长期来看,不会导致租赁合同目的无法实现,在此情况下就不能以疫情为由要求解除合同,这种情况下只能根据疫情对合同的影响程度要求出租人根据公平原则减免租金。

  2、解除合同 如果租赁合同的租期比较短或剩余租期在疫情期间内,从而导致承租人的合同目的不能实现,承租人可以依法行使合同解除权。

  04行使权利的方式

  根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定,主张合同解除的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除,因此承租人如要解除合同,应当通知出租人,承租人也可以通过仲裁或诉讼的方式行使合同解除权。关于通知方式,律师建议:

  1、按照租赁合同约定的地址或出租人能够收到的地址邮寄方式书面通知出租人解除合同;

  2、如邮寄无法送达,可向出租人发送短信、微信、电子邮件方式送达,如出租人是企事业单位,可向其法定代表人或负责人发送,或向合同约定的权力人发送;

  3、如合同不具备解除条件,承租人应当向出租人主动协商解决减免租金问题。

  4、通过诉讼或仲裁(如合同有约定)方式解除合同或减免租金。

  05其他事由行使权利

  根据上述法律规定及最高人民法院类似问题的态度,以不可抗力作为行使租赁合同解除权或要求减免租金的事由,是有据可行的。当然承租人还可以“情势变更”原则作为依据行使权力。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。相比“不可抗力”主张合同权利而言,适用“情势变更”原则主张权利,对承租人而言,举证责任要重,而且根据最高人民法院《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》规定,如法院适用“情势变更”原则解决纠纷,应当由高级人民法院审核,必要时应报请最高人民法院审核。因此承租人适用“情势变更”原则主张权利,可操作性较弱。

  06法院最新案例

  承租人以新冠病毒疫情构成“不可抗力”为由要求解除合同案件,已经有新的案例予以认定和支持。2020年2月份浙江省宁波市海曙区人民法院对两起租赁合同纠纷案件作出调解,其中一起案件通过调解解除合同;另一起案件经原被告协商继续履行合同,出租方同意减少租金。海曙区人民法院在两案审理中认定新冠病毒疫情构成“不可抗力”,并按照“不可抗力”原则进行调解。

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